Änderungen 2023 für Immobilienkäufer und -eigentümer

Auch für aktuelle und werdende Haus- oder Wohnungseigentümer hat sich zum Jahreswechsel einiges getan. Zu den Entlastungen für kleinere Photovoltaikanlagen hat es bereits einigen Medienrummel gegeben, aber noch sind viele Fragen offen, die die Finanzverwaltung noch beantworten muss. Fast noch mehr Wind gab es kurz vor dem Jahreswechsel um die Änderungen im Bewertungsrecht, die sich vor allem bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer auswirken. Es gibt aber noch weitere Änderungen rund um Immobilien - hier ist der Überblick:

Gebäudeabschreibung: Der jährliche lineare AfA-Satz für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Gebäude, die Wohnzwecken dienen, wird von 2 % auf 3 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten angehoben und damit der Abschreibungszeitraum von bisher 50 auf 33 Jahre verkürzt. Die im Gegenzug geplante Aufhebung der Ausnahmeregelung, nach der bisher in begründeten Ausnahmefällen der Abschreibungszeitraum nach einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer bemessen werden kann, wurde nicht umgesetzt. Das Bundesfinanzministerium hat daher bereits Stellung genommen, wie die Abschreibung nach einer kürzeren Nutzungsdauer künftig erfolgt (s. Beitrag "Abschreibung von Gebäuden nach einer kürzeren Nutzungsdauer).

Mietwohnungsneubau: Die Sonderabschreibung für den Neubau von Mietwohnungen war in der bisherigen Fassung Ende 2021 ausgelaufen. Da die Regierung weiterhin das Ziel verfolgt, den Wohnungsbau anzukurbeln, wurde die Sonderabschreibung jetzt neu aufgelegt, allerdings mit geänderten Voraussetzungen. Weiterhin können Vermieter innerhalb der ersten vier Jahre bis zu 20 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten als Sonderabschreibung geltend machen. Allerdings ist die Geltendmachung der Abschreibung künftig auch an die Einhaltung bestimmter Energieeffizienzvorgaben geknüpft. Insbesondere muss das Gebäude die Kriterien für ein "Effizienzhaus 40" mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen und dies durch das Qualitätssiegel "Nachhaltiges Gebäude" nachgewiesen werden.

Aufgrund dieser verschärften Vorgaben wurde jedoch auch die Baukostenobergrenze deutlich angehoben. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wohnung dürfen 4.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen, wovon aber nur maximal 2.500 Euro je Quadratmeter für die Sonderabschreibung in Frage kommen. Begünstigt sind alle Bauvorhaben, für die der Bauantrag in den Jahren 2023 bis 2026 gestellt wird oder die Bauanzeige in diesem Zeitraum erfolgt.

Photovoltaikanlagen: Für die Lieferung und Installation sowie für den innergemeinschaftlichen Erwerb und die Einfuhr von Photovoltaikanlagen und Stromspeichern fällt ab 2023 keine Umsatzsteuer mehr an. Damit entfällt der Vorsteuerabzug als Grund für einen Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung, weil die Lieferung von Photovoltaikanlagen ohnehin nicht mehr mit Umsatzsteuer belastet ist. Die Kleinunternehmerregelung ist für die Betreiber einer Photovoltaikanlage somit künftig in der Regel nicht mehr mit finanziellen Nachteilen verbunden. Da auch die Installation einem Nullsteuersatz unterliegt, müssen Anbieter auch nicht mehr zwischen Lieferungs- und Dienstleistungselementen abgrenzen.

Voraussetzung für die Anwendung des Nullsteuersatzes auf Photovoltaikanlagen ist, dass die Anlage auf oder in der Nähe von Wohnungen oder von Gebäuden, die für dem Gemeinwohl dienende Tätigkeiten genutzt werden, installiert wird. Zur Vereinfachung gilt diese Voraussetzung als erfüllt, wenn die installierte Bruttoleistung der Photovoltaikanlage nicht mehr als 30 kWp beträgt. Die Regelung verhindert in einem Großteil der Fälle, dass sich der Lieferant beim Käufer über die Nutzungsart des Gebäudes informieren muss, um den korrekten Steuersatz anzuwenden, während ihm die Leistung der gelieferten Anlage in der Regel bekannt sein dürfte.

Zusätzlich zum Nullsteuersatz bei der Umsatzsteuer gibt es für kleinere Photovoltaikanlagen nun auch eine Befreiung von den Ertragsteuern, die aber bereits rückwirkend ab 2022 gilt. Zum Nullsteuersatz bei der Umsatzsteuer lesen Sie mehr in der nächsten Ausgabe, denn die Finanzverwaltung hat dazu bereits erste Detailregelungen veröffentlicht. Bei der Ertragsteuerbefreiung bleiben dagegen diverse Fragen offen, zu denen der Fiskus noch keine Stellung genommen hat.

Immobilienbewertung: Im Bewertungsgesetz wurden zum Jahreswechsel zahlreiche Änderungen vorgenommen und insbesondere die Regelungen zur Verkehrswertermittlung durch das Ertrags- und Sachwertverfahren sowie die Verfahren zur Bewertung in Erbbaurechtsfällen und Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden an die neue Immobilienwertermittlungsverordnung angepasst. Damit soll sichergestellt werden, dass die von den Gutachterausschüssen ermittelten sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten weiterhin bei der Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie Grunderwerbsteuer sachgerecht angewendet werden können.

Durch die Änderungen können sich im Einzelfall empfindlich höhere Bewertungsansätze für Immobilien ergeben. Das betrifft jedoch nur Immobilien, für die das Sachwert- oder Ertragswertverfahren zur Anwendung kommt. Sofern es für eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus Vergleichswerte gibt, kommt vorrangig das Vergleichswertverfahren zur Anwendung, bei dem sich nichts geändert hat.

Energetische Baumaßnahmen: Seit 2020 fördert der Staat energetische Baumaßnahmen an den eigenen vier Wänden über einen ordentlichen Steuerbonus. Voraussetzung ist insbesondere, dass die Immobilie selbstgenutzt wird und älter als zehn Jahre ist. Außerdem muss die Maßnahme technische Mindestanforderungen erfüllen, die in der "Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung" festgelegt sind. Durch eine Änderung dieser Verordnung gibt es ab 2023 beim Heizungstausch keinen Steuerbonus mehr für Heizanlagen, die mit Gas betrieben werden. Das betrifft Gasbrennwerttechnik, gasbetriebene Wärmepumpen und Gas-Hybridheizungen.