Langjähriger Leerstand einer Wohnung

Vor allem in strukturschwachen ländlichen Regionen tun sich Vermieter manchmal sehr schwer, einen Mieter für ihre Immobilie zu finden. Steht das Objekt aber zu lange leer, stellt das Finanzamt möglicherweise die Einkunftserzielungsabsicht in Frage. Dann fehlen nicht nur die Mieteinnahmen, auch die Steuerbelastung steigt, weil die Kosten für die Immobilie nicht mehr als Werbungskosten abziehbar sind.

Hoffnung macht den Vermietern jetzt aber der Bundesfinanzhof, denn der meint, dass selbst nach einem langjährigen Leerstand einer Immobilie noch eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegen kann. Im Streitfall ging es um eine Einliegerwohnung, die die Eigentümer schon im Dezember 2003 vermieten wollten. Allerdings konnte die Wohnung erst im Mai 2007 vermietet werden, weswegen das Finanzamt für die Jahre bis 2006 den Werbungskostenabzug verweigerte.

Die Eigentümer-Ehegatten hatten schon seit Anfang 2004 laufend die Anzeigen in einer regionalen Wochenzeitung auf Mietgesuche abgesucht und mit nahezu allen Interessenten, die für eine Anmietung des Objekts in Frage kamen, Kontakt aufgenommen. Daneben haben sie selbst eine Vermietungsanzeige geschaltet und über den gesamten Zeitraum die Wohnung in ihrer unmittelbaren räumlichen Umgebung persönlich angeboten. Letztlich fanden die Eigentümer ihren Mieter auch über diese Mundpropaganda.

Im Gegensatz zum Finanzamt hält der Bundesfinanzhof diese Vermietungsbemühungen für angemessen. Grundsätzlich stehe es dem Eigentümer frei, die im Einzelfall geeignete Art und Weise der Platzierung des Mietobjekts am Wohnungsmarkt selbst zu bestimmen. Die Frage, welche Vermarktungsschritte als erfolgversprechend anzusehen sind, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalles. Dafür hat der Eigentümer einen inhaltlich angemessenen, aber zeitlich begrenzten Beurteilungsspielraum.

Auch die Reaktion auf Mietgesuche, also die Kontaktaufnahme mit Mietinteressenten, kann eine ernsthafte Vermietungsbemühung sein. In diesem Fall sind jedoch an die Nachhaltigkeit der Bemühungen erhöhte Anforderungen zu stellen, meint der Bundesfinanzhof. Im Streitfall akzeptiert der Bundesfinanzhof allerdings schon die schließlich erfolgreiche und seither andauernde Vermietung als ausreichendes Beweisanzeichen dafür, dass der eingeschlagene Weg für eine Vermietung im strukturschwachen ländlichen Raum geeignet war.