Große Zahl von Immobilienverkäufen nach Fünf-Jahres-Frist

Wenn das Finanzamt von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgeht, hat das in der Regel negative Folgen für den Steuerzahler. Entweder löst die Feststellung die Gewerbesteuerpflicht für die Immobilienerträge aus, oder es geht bei einem reinen Immobilienverwaltungsunternehmen der Anspruch auf die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer verloren. Zur Feststellung, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, hat die Rechtsprechung die Drei-Objekt-Grenze festgelegt: Werden innerhalb eines zeitlichen Zusammenhangs mit dem Bau oder Kauf der Immobilien von in der Regel fünf Jahren mehr als drei Objekte wieder veräußert, gehen das Finanzamt und die Finanzgerichte von einem gewerblichen Grundstückshandel aus.

Die Drei-Objekt-Grenze hat allerdings nur den Charakter eines Anscheinsbeweises. Aufgrund von Umständen des Einzelfalls kann auch eine abweichende Feststellung erfolgen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn kurz nach Ablauf der typisierenden Fünf-Jahres-Frist eine größere Anzahl von Verkäufen erfolgt. Auch in solchen Fällen geht das Finanzamt gerne von einem gewerblichen Grundstückshandel aus und erhält dabei oft Rückendeckung von den Finanzgerichten, weil sie von einer reinen Umgehung der Typisierungsregelung ausgehen.

Doch keine Regel ohne Ausnahme: Erfolgen innerhalb von fünf Jahren nach dem jeweiligen Immobilienerwerb weder Verkäufe noch vorbereitende Maßnahmen für einen Verkauf, liegt auch bei Veräußerung einer zweistelligen Anzahl von Objekten im sechsten Jahr nach der Anschaffung aufgrund der besonderen Umstände des Einzelfalls kein gewerblicher Grundstückshandel vor. Das hat der Bundesfinanzhof im Fall einer Immobilienverwaltungsfirma entschieden, deren Geschäftsführer überraschend verstorben war. Da die Erbin des Geschäftsführers die bisher vom Geschäftsführer gewährten Bankbürgschaften zur Absicherung der Immobiliendarlehen nicht übernehmen wollte, mussten die Immobilien zur Ablösung der Darlehen veräußert werden. In diesem Fall sei der Verkauf allein durch den unerwarteten Todesfall bedingt und daher liege eine ausschließlich vermögensverwaltende Tätigkeit vor, meint der Bundesfinanzhof.